При заключении договора аренды имущества следует выяснить, на каком праве обладает имуществом арендодатель: праве собственности или ином праве, предусмотренном ст. 216 ГК РФ.
Если арендодатель является собственником помещений, то его право на заключение договора аренды ничем не ограничено. Аналогично отсутствуют ограничения при владении на праве оперативного управления.
Собственнику принадлежат правомочия: владеть, пользоваться и распоряжаться собственным имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать по поводу такого имущества любые действия, не противоречащие нормам законодательства и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ).
Никто из субъектов других вещных прав не имеет такой полноты правомочий в отношении принадлежащего им имущества. Объем их прав по использованию имущества ограничен законом и волей собственника.
Важно удостовериться в наличии документов, подтверждающих право собственности или другие права.
Если документ содержит указание, что арендодатель владеет и пользуется недвижимостью на праве хозяйственного ведения, то этот арендодатель согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ не имеет права сдавать в аренду имущество, которым он владеет на указанном праве.
Если арендодатель не является собственником, а выступает в качестве арендодателя в соответствии с заключенным договором аренды, по которому он сам является арендатором, то речь может идти только о заключении договора субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В этом случае потенциальный арендодатель должен представить исходный договор аренды, по которому он является арендатором. Исходный договор аренды должен содержать право на последующее заключение договора субаренды. Отсутствие в тексте исходного договора аренды положения о допустимости передачи имущества в субаренду с согласия арендодателя указывает на отсутствие такого права у арендодателя. В таком случае имущество не может быть передано в субаренду. А если такой договор субаренды все же был заключен, то он считается незаключенным. Важно также согласовать сроки заключения договора субаренды. На основании п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок исходного договора аренды.
Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ). В противном случае условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.
В договор следует включать следующую информацию:
- наименование имущества, передаваемого в аренду.
- точный адрес, по которому расположен объект аренды
- целевое использование объекта аренды.
- реквизиты документа, на основании которого арендодатель вправе передавать в аренду объект аренды.
- общая площадь, сдаваемая в аренду.
Налоговые риски:
В случае отсутствия по договору субаренды согласия собственника на передачу имущества в субаренду налоговые органы могут отказать субарендатору в признании налоговых расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль в размере арендной платы. (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Однако ФАС Московского округа в Постановлении от 30.09.2008 N КА-А40/9153-08 указал, что отсутствие согласования с собственником сдачи имущества в субаренду не влияет на право субарендатора уменьшить налогооблагаемую прибыль на величину документально подтвержденных расходов.
